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  原标题:房价拐点已至?8月各地二手房首次跌多涨少,国家统计局连续三个月表述“回落”

  本报记者张慧敏 李未来 深圳报道

  9月15日,国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  值得注意的是,8月份,70城二手房价格(环比)下跌的城市数量开始超过上涨的城市数量,这是18个月以来的第一次。有专家对《华夏时报》记者表示,这是房地产市场出现拐点的信号,或者说意味着市场开始进入到相对较冷的阶段。

  另外,在房地产市场下行的大背景下,近期地产企业的危机也不断发生。对于近期恒大债务风险,9月15日,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,“一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。”

  房价下跌城市数量超过上涨城市数量

  国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,2021年8月份,各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。《华夏时报》记者注意到,在国家统计局每月发布的“商品住宅销售价格涨幅趋势”解读中,已经连续三个月出现“回落”的表述。

  8月份,70城二手房价格下跌的城市数量开始超过上涨的城市数量,即价格下跌的城市有34个,上涨的城市有27个。《华夏时报》记者注意到,这是自2020年3月以来,70城房价下跌城市的数量首次超过房价上涨城市的数量。

  值得注意的是,8月份,广州的新房住宅销售价格由7月上涨0.2%转为下降0.1%,这是自去年4月以来,广州新建商品住房价格首次下跌。据专业人士分析,近期广州市出台的人才落户收紧政策较多,这一定程度上造成广州新房市场出现降温。而8月31日推出的广州二手房参考价制度,也对市场影响明显,《华夏时报》记者从广州中原研究发展部发布的数据看到,“参考价”执行后第一周,广州二手房成交量已经环比下跌了7.4%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,时隔18个月后,房价下跌城市数量再次超过上涨数量,这可以认为是房地产市场出现拐点的信号,或者说市场开始进入到相对较冷的阶段,值得关注。

  “7、8月以来,不管是热点城市还是非热点城市,房地产市场量价降温急速。”严跃进表示,当前政策效应下,各个城市都在调整,主要分为两类城市,一类是政策调控下,楼市过热的城市开始降温,另一类是楼市相对疲软的城市,即近期发布“限跌令”的城市。严跃进认为,首先,要肯定的是房地产调控政策的积极性,即促进了房价泡沫减少。不过,需要注意的是,接下来要防范市场过冷出现的新情况,尤其是市场疲软的城市市场秩序被打乱的情况。

  “房贷荒”已成常态

  房地产贷款集中度管理实施至今已有9个月,“房贷荒”已经成为常态。近日,克而瑞统计数据显示,在其监控的30个重点城市中,半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长;二手房贷款方面,克而瑞调研的23个城市中六成以上城市近乎“停贷”,而未停贷的城市放款周期基本在3-6个月。

  放款额度紧张的同时,房贷利率也在水涨船高。例如,从7月24日起,上海首套房贷利率即从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%;苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%,二套房(贷款未结清)利率多数已破6%;南京的首套房贷利率更达到5.95%,二套房贷利率最高已达6.15%。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,市场降温的原因有三个,一是二手房指导价、限购、限售等调控持续加码,二是信贷环境收紧,房贷加息、放款慢甚至银行不接单的情况增多,三是市场下行期,需求端观望情绪加重。

  “市场开始全面进入风格转换的阶段。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,房价下降的主要原因是受政策调控的影响,其中,房贷方面的金融政策是影响二手房最为重要的因素。

  诸葛找房数据研究中心数据预计,随着接下来金九银十传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象增加,新房价格涨幅或将继续回落,而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,四季度投向实体经济的贷款会增加,按照贷款集中度的政策,房地产增量贷款空间也会部分释放,楼市资金面会略微好转,但8月4日,银保监会安排下半年重点任务时强调,要毫不松懈地防范化解金融风险,因此楼市继续下行的趋势不改。许小乐也表示,年底前市场仍有向下调整的压力。

  大型房企生产运营困难,对于行业影响还需观察

  国家统计局数据显示,2021年前8个月,全国房地产开发投资、销售面积和销售额的增速继续下降。1-8月份,全国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%,增速较1-7月份下降1.8个百分点;1-8月份,全国商品房销售面积和销售额分别为114193万平方米和119047亿元,分别同比增长15.9%和22.8%,增速较1-7月分别下降5.6和7.9个百分点。

  诸葛找房数据研究中心认为,在集中供地的模式下,竣工面积增速强劲支撑房地产开发投资增速。随着传统销售旺季的来临,预计下月房地产开发投资增速有所回升,9、10月销售规模会上升,不过不及去年同期水平。

  公众号“泽平宏观”表示,近期房地产销售和投资继续回落,未来要警惕房地产“硬着陆”。另外,“泽平宏观”表示,“三道红线”政策倒逼房企去杠杆降负债,土地集中供应制度考验房企的资金实力,房企的变现需求促使其加快施工和竣工,但随着信贷持续收紧和部分房企陷入运营困境,房企的销售和资金回笼速度将持续下滑并遏制后续土地投资动能,建安投资和土地交易均弱,房地产投资难改下滑趋势。

  从土地市场来看,多个城市调整规则后重启的二批集中供地却遭遇了房企集体“躺平”的情况,举例说明,杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,无奈“流拍”。市场分析人士指出,此次杭州竞品质地块的“流拍”并不令人意外。杭州“竞品质”地块参拍门槛要求高、规则复杂,起拍总价偏高,且要求现房销售,房企几乎无利可图。一位要求匿名的杭州本土房企人士向《华夏时报》记者强调,“开发商不想做亏本生意”。

  杭州并非个案,多个城市土地流拍率均大幅上升。据国金证券(11.330,0.06, 0.53%)研报显示,福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%和1%;而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%;同时,土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%,而四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

  在房地产市场下行的大背景下,近期地产企业的危机也不断发生。对于近期恒大债务的违约风险,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,一些大型房企生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看,今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则,持续稳房价、稳地价、稳预期,整体运行保持平稳态势。

 

  另外,付凌晖表示,随着各方面持续推进房地产市场的调控,抑制房地产市场不合理需求,保证正常需求的释放,同时房地产市场相关制度,多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善,房地产市场有望保持稳定发展。

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